Quanto vale San Siro? I dettagli della valutazione dell’Agenzia delle Entrate | OneFootball

Quanto vale San Siro? I dettagli della valutazione data dall’Agenzia delle Entrata sullo stadio Meazza e sulle aree limitrofe è stato fornito durante l’intervento dell’Assessore alla Rigenerazione Urbana del Comune di Milano Giancarlo Tancredi, intervenuto nel corso dell’odierno consiglio comunale convocato di fatto solo sul tema stadio.

In particolare, la superficie territoriale compresa nella valutazione è di circa 281mila mq, di cui la superficie lorda edificabile complessiva è pari a 98mila mq, rispondendo così all’indice di edificabilità dello 0.35 indicato dal Comune di Milano nell’ultimo PGT. La proposta, entrando nel dettaglio, non prevede la realizzazione di complessi di edilizia residenziale e non valuta l’eventuale costo di bonifica e di rimozione dei manufatti che saranno da trattare successivamente nell’ambito della cosiddetta legge sugli stadi.

Per quanto riguarda le aree limitrofe, la cosiddetta Grande Funzione Urbana di San Siro è stata valutata in circa 4.700 euro al mq per un costo complessivo di 508 milioni di euro. Tuttavia, a questo valore sono stati sottratti costi diretti e indiretti della trasformazione, tra i quali in particolare costi tecnici circa 221 milioni, circa 6 milioni per quanto riguarda i costi di sistemazioni esterne e circa 60 milioni come oneri di urbanizzazione. Sottraendo quindi ai circa 508 milioni tutti i costi diretti e indiretti, il valore delle aree limitrofe dello stadio sono state valutate 124 milioni di euro complessivamente.

La stima invece per quanto riguarda il valore dello stadio Meazza attuale è stata realizzata in base allo stato di fatto effettivo secondo la metodologia della stima indiretta a costo di riproduzione deprezzato, ovverosia la stima legata al costo di un immobile di pari utilità poi deprezzato per lo stato di vetustà.

Così, per quanto riguarda San Siro, è stato considerando un costo di costruzione diretto e indiretto pari a circa 192 milioni di euro. Una stima realizzata partendo da un costo unitario di 2.270 euro a posto, desunto da una analisi dell’Agenzia delle Entrate sui costi di oltre 20 stadi a livello europeo e mondiale, moltiplicato per una capienza tra i 76mila e 79mila posti. Ai 192 milioni di euro di cui sopra, vanno aggiunti inoltre oneri finanziari per circa 17,8 milioni e l’utile del promotore circa 21 milioni. Questo costo totale di 231 milioni circa è stato poi deprezzato rispetto al fatto che l’immobile ha uno stato di vetustà, per cui sono stati sottratti circa 158 milioni per lo stato di vetustà per un valore finale di circa 73 milioni di euro.

Il costo indicato dal sindaco Sala di circa 197 milioni è così dato dai 73 milioni circa del Meazza e dai 124 milioni dell’area della grande funzione urbana.