Nuovo San Siro, per l’Agenzia delle Entrate impatto stile Citylife sull’area | OneFootball

La trasformazione urbanistica dell’area di San Siro è paragonabile, per impatto, a quella di CityLife. Lo riporta l’edizione di Milano del Corriere della Sera, entrando nel dettaglio della perizia richiesta dal Comune di Milano all’Agenzia delle Entrate per stimare il valore di vendita dell’area, delineando il contesto dell’intera “operazione stadio”. Il dibattito pubblico si concentra sulla necessità di uno stadio moderno per mantenere Inter e Milan al vertice del calcio europeo. Il progetto tuttavia prevede non solo un nuovo impianto, ma anche lo sviluppo di 98.000 metri quadri destinati a uffici, hotel e spazi commerciali, che potrebbero generare ricavi di almeno 500 milioni di euro. Di fatto, si tratta di una grande operazione immobiliare che include anche lo stadio.

Il progetto, che coinvolge circa 280.000 metri quadri, include lo stadio esistente, i piazzali e i parcheggi circostanti, tra le vie Harar, Tesio e Achille. Seguendo il regolamento per le “Grandi funzioni urbane” (lo stesso applicato al progetto di Bovisa per i campus del Politecnico), il privato avrà il diritto di costruire edifici per uffici, hotel e spazi commerciali, ma non residenze. Oltre allo stadio, l’intervento interesserà anche l’area circostante, con progetti come le nuove terme di lusso a San Siro, la riqualificazione dell’Ippodromo e la creazione di residenze di pregio al posto delle ex scuderie. Questo nuovo distretto urbano, che coprirà circa 500.000 metri quadri, sarà simile a CityLife, con il potenziale di aumentare i valori immobiliari della zona.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, i valori immobiliari di CityLife superano del 45% quelli delle zone vicine: un metro quadro residenziale vale oltre 11.000 euro, rispetto ai 7.700 euro di aree come Sempione, Pagano e Washington. Anche la zona intorno al nuovo San Siro potrebbe subire un incremento simile o superiore. Ad esempio, la torre Allianz a CityLife è stata venduta nel 2015 per 330 milioni di euro, con un valore al metro quadro di 6.900 euro, quasi il doppio rispetto alla media degli uffici della zona. A San Siro, gli spazi edificabili potrebbero generare notevoli ricavi, con stime di vendita per uffici e spazi commerciali pari ad almeno 4.700 euro al metro quadro, per un totale di oltre 500 milioni di euro in sei anni.

Per un nuovo stadio moderno, l’Agenzia calcola un costo di costruzione di circa 230 milioni di euro. Tuttavia, il valore attuale del “Meazza” è ridotto a 73 milioni, a causa dell’obsolescenza fisica (-40%) e funzionale (-30%). Quest’ultima voce riflette l’assenza di servizi moderni che, se presenti, aumenterebbero i ricavi del 30% per evento. Per confronto, un tifoso della Juventus genera in media 53,4 euro a partita, contro i 32,86 euro per l’Inter e i 29,68 euro per il Milan.

La perizia include anche i costi di urbanizzazione (60 milioni), i costi di costruzione (220 milioni per i nuovi edifici) e i finanziamenti. Il completamento dell’operazione, previsto dopo le Olimpiadi invernali del 2026, richiederà almeno sei anni. Il destino del vecchio stadio “Meazza” resta ancora incerto e sarà definito in futuro.